O Banco de Portugal adotou a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, que substitui a recomendação em vigor desde 2018 relativa aos critérios de concessão de novos contratos de crédito celebrados com consumidores. A nova recomendação aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026, mantendo-se a recomendação anterior aplicável até 31 de julho de 2026.
A revisão surge num contexto de aceleração do crédito às famílias, valorização do mercado residencial, maior concorrência bancária e sinais de relaxamento dos critérios de concessão. Segundo o Banco de Portugal, o stock de crédito à habitação crescia 10,6% em março de 2026, valor bastante acima do observado na área do euro, enquanto o crédito ao consumo crescia 8,5%, impulsionado em particular pelo crédito automóvel.
Uma revisão com dois sentidos: maior prudência e alguma simplificação
A alteração mais relevante é a redução do limite recomendado para o DSTI — debt service-to-income, isto é, a taxa de esforço calculada como o rácio entre as prestações mensais dos empréstimos e o rendimento mensal líquido dos mutuários. O limite passa de 50% para 45%. Além disso, a margem de exceções é simplificada: cada instituição pode conceder, em cada semestre, até 10% do montante total de crédito acima desse limite, devendo justificar os elementos adicionais considerados na avaliação de solvabilidade.
Esta alteração é claramente restritiva. O Banco de Portugal justifica-a com a evidência de que a redução das taxas de juro e o crescimento do rendimento disponível não se traduziram numa redução material da taxa de esforço nos novos contratos, tendo antes sido parcialmente absorvidos por montantes de crédito mais elevados. A preocupação central é a “cauda direita” da distribuição do DSTI: contratos em que os mutuários ficam mais expostos a choques de rendimento, desemprego ou subida de taxas de juro.
Em paralelo, a recomendação é simplificada em matéria de maturidades. Desaparece a orientação relativa à convergência da maturidade média dos novos créditos hipotecários para 30 anos. Em seu lugar, ficam apenas dois limites máximos para crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente: 40 anos para mutuários com idade inferior ou igual a 35 anos e 35 anos para mutuários com idade superior a 35 anos. Nos contratos com mais do que um mutuário, releva a idade do mutuário mais velho.
O efeito é ambivalente. Para mutuários entre 30 e 35 anos, há uma flexibilização face ao anterior limite de 37 anos, passando estes a poder beneficiar de uma maturidade máxima de 40 anos. O Banco de Portugal assume que esta alteração mitiga parcialmente o impacto da redução do DSTI sobre mutuários mais jovens, distribuindo o serviço da dívida por um prazo mais longo.
O LTV mantém-se, mas desaparece uma exceção relevante
No plano do LTV — loan-to-value, a nova recomendação mantém os limites gerais: 90% para crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente; e 80% para crédito à habitação ou crédito com garantia hipotecária destinado a outras finalidades. O LTV continua a ser calculado tomando como denominador o menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel.
A novidade está na eliminação do limite específico de 100% para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições. Essas operações passam a ficar sujeitas aos limites gerais de 90% ou 80%, consoante a finalidade. O Banco de Portugal explica que a exceção criada em 2018 se justificava pelo contexto de elevados níveis de ativos não produtivos nos balanços bancários, mas que essa materialidade diminuiu significativamente.
Também os contratos de locação financeira de bens imóveis deixam de estar abrangidos pela recomendação, por terem características distintas face ao crédito à habitação convencional e expressão reduzida no mercado. Ainda assim, as respetivas prestações devem continuar a ser consideradas no cálculo do DSTI quando o mutuário celebre outro contrato abrangido pela recomendação.
O objetivo da medida não é actuar diretamente sobre os preços da habitação. O Banco de Portugal sublinha que a recomendação visa mitigar riscos sistémicos e promover critérios prudentes de concessão de crédito, reduzindo a probabilidade de incumprimento dos mutuários e as perdas potenciais do sistema financeiro.
A análise de suporte identifica vários sinais de risco: aumento do montante médio dos contratos, maior peso de primeiros compradores, crescimento do financiamento com garantia do Estado e níveis de LTV e maturidade mais elevados nos mutuários mais jovens. Em 2025, cerca de 20% do montante total de crédito à habitação concedido beneficiou da garantia do Estado, correspondendo a cerca de 27,5% do crédito para aquisição de habitação própria e permanente.
O Banco de Portugal destaca ainda que, em 2025, os mutuários que recorreram à garantia do Estado apresentavam, em média, DSTI efetivo, LTV e maturidades mais elevados, bem como rendimentos líquidos mensais mais baixos. O DSTI efetivo desses mutuários atingiu cerca de 33,7%, acima da média dos novos créditos à habitação.
Há, portanto, uma leitura prudencial clara, no sentido de que as medidas de apoio ao acesso à habitação, em especial para jovens, podem ter efeitos positivos em termos de acesso ao mercado, mas também podem ampliar o endividamento médio por contrato. A recomendação tenta reequilibrar este ponto, restringindo a taxa de esforço máxima mas permitindo maturidades mais longas para mutuários até 35 anos.
Para bancos e sociedades financeiras, a nova recomendação exige revisão de modelos de concessão, pricing, simulação e controlo interno. O Banco de Portugal chama expressamente a atenção para limitações detetadas em modelos de pricing, designadamente quanto à incorporação de custos relevantes, custos de capital, custos associados a intermediários de crédito, regras de campanhas promocionais, cross-selling e acompanhamento de operações aprovadas abaixo dos custos mínimos.
Além disso, a recomendação mantém a lógica de comply or explain. As instituições devem dispor de meios e processos adequados para demonstrar a conformidade com os limites aplicáveis e reportar a informação relevante ao Banco de Portugal. Quando recorram a exceções, terão de justificar os mitigantes de risco considerados; se a justificação não for adequada, o Banco de Portugal pode adotar outras medidas no âmbito das suas competências macroprudenciais.
Importa sublinhar que estes limites são máximos prudenciais, não substituindo a avaliação individual de solvabilidade. A celebração de um contrato de crédito só deve ocorrer quando essa avaliação evidencie a viabilidade do cumprimento das obrigações contratuais pelo mutuário.
Do ponto de vista dos consumidores, a consequência mais imediata será uma avaliação mais exigente da taxa de esforço. Mutuários próximos do anterior limite de 50% poderão ver a sua capacidade de financiamento reduzida, salvo se a operação for enquadrada na margem de exceção de 10% da instituição e estiver suportada por mitigantes de risco adequados.
Por outro lado, os mutuários até 35 anos poderão beneficiar de maturidades máximas de 40 anos, o que pode reduzir a prestação mensal e ajudar a cumprir o novo DSTI de 45%. Esta flexibilidade tem, contudo, uma contrapartida evidente: quanto mais longo for o prazo, maior tende a ser o custo total do crédito ao longo da vida do contrato.
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